Immobilienfinanzierung page contents

Welche Immobilienfinanzierung ist die beste - und was sind die  Vor.- und Nachteile

Bei der Immobilienfinanzierung, bieten Banken verschiedene Darlehensmöglichkeiten an, die allesamt Vorzüge, aber auch jeweils mit Nachteilen für den Kreditnehmer verbunden sind. Über eine Daseinsberechtigung verfügen letztlich alle Darlehensarten. Aber je nach persönlicher Lebenssituation, dem passenden Einkommen oder bestimmter Bedürfnisse bei der Immobilienfinanzierung, kommt die eine Option mehr in Frage, als die andere. 

Lassen Sie sich am besten bei der Auswahl immer beraten. Und nicht vergessen, ein Immobilienkredit Vergleich lohnt sich immer!

Zinsen verändern sich permanent. Ob eine langfristige Festschreibung oder ein variables Darlehen die bessere Wahl ist, entscheiden mehrere Faktoren.


Mehr Risiko, bedeutet mehr Flexibilität, andersherum bedeutet weniger Flexibilität mehr Sicherheit. Bringen Sie Ihre Immobilienfinanzierung in ein für Sie ausgewogenes Gleichgewicht

Nutzen Sie die Erfahrung eines starken Finanzierungspartners. Smart Finanzieren begleitet Sie von Anfang an durch den gesamten Finanzierungsprozess.


Verschiedene Formen der Immobilienfinanzierung

Annuitätendarlehen

Ein typisches Merkmal eines Annuitätendarlehen ist, das es über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate aufweist. Diese Rate setzt sich aus den Zinsen des Immobiliendarlehen und der Tilgung zusammen. Mit der Tilgung zahlt der Kreditnehmer die Kreditschuld monatlich zurück, während die Zinsen den dann noch geschuldeten Betrag berechnet werden. Damit nimmt mit der Laufzeit der Zinsanteil in der Rate immer weiter ab, während der Anteil der Tilgung ansteigt. Die Rate bleibt dabei immer konstant, jedoch verschiebt sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung innerhalb der Laufzeit.

Vorteile

  • Eine feste Zinsbindung schafft Planungssicherheit für mehrere Jahre (5 bis z.T. 30 Jahre) 
  • Schon bei Vertragsabschluss ist klar, welche Summe nach der festgeschriebenen Laufzeit für die Anschlussfinanzierung benötigt wird. 
  • Für alle Zinsfestschreibungen über 10 Jahre hinaus, gibt es ein gesetzlich geregeltes Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Trotz längerer Zinsfestschreibung können Sie so später noch Ihre Immobilienfinanzierung neu aufstellen.

Nachteile

  • Zinsbindung bedeutet begrenzte Flexibilität
  • Eine Anschlussfinanzierung kann auch eine gewisse Unsicherheit bedeuten, da die zukünftige Zinsentwicklung heute noch nicht vorhersehbar ist

Fazit:

Das Annuitätendarlehen gehört zu der verbreitetsten Darlehensform bei der Immobilienfinanzierung. Wer sich Planungssicherheit wünscht und seine Immobilie selber nutzt, ist mit dieser Form gut aufgehoben. Zusätzlich sollte man sich immer die Möglichkeit zur Sondertilgung vertraglich fixieren. So kann man während der Laufzeit die Ablösesumme, nicht zuletzt auch durch die ersparten Zinsen, deutlich senken. 

Volltilger Darlehen

Darlehen, bei denen die gesamte Kreditsumme innerhalb der Laufzeit getilgt wird, werden als Volltilger-Darlehen bezeichnet. Die gängigsten Laufzeiten liegen hierbei bei 20-25 Jahren.

Vorteile

  • Die Rate ist auch hier über den gesamten Zeitraum gleichbleibend. Damit ist eine gute Planungssicherheit gewährleistet 
  • Es ist keine Anschlussfinanzierung mehr erforderlich. Damit entfällt das Risiko einer später teureren Anschlussfinanzierung aufgrund höherer Zinsen

Nachteile

  • Wegen der langen Zinsbindungsfrist werden höhere Zinsen von der Bank verlangt
  • Die Raten sind höher, da die Gesamtschuld während der Laufzeit komplett getilgt wird

Fazit:

Gerade einkommensstarke Kreditnehmer gehören zur Zielgruppe des Volltilger-Darlehens. Zusätzlich interessant ist ein Volltilger-Darlehen auch bei einer Anschlussfinanzierung. 

Sollten die Zinsen während der festgeschriebenen Laufzeit sinken, haben Sie auch hier nach Ablauf von 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht.

Endfälliges Darlehen

Bei einem endfälligen Darlehen wird die Gesamtschuld am Ende der Laufzeit mit nur einer Rate beglichen. Da während der gesamten Laufzeit nur die Zinsen beglichen werden, wird es oft auch als tilgungsfreies Darlehen bezeichnet. Da die Abschlussrate währen der Laufzeit auf irgendeine Art und Weise angespart werden muss, werden die Darlehen mit einem weiteren Vertrag gekoppelt. Das kann ein Bausparvertrag, eine kapitalbindende Lebensversicherung oder ein Sparplan in einen Aktienfond sein. 

Vorteile

  • Die monatlichen Raten für das Darlehen fallen geringer aus
  • Zinsen lassen sich steuerlich geltend machen, wenn die Immobilie nicht für die Eigennutzung vorgesehen ist
  • Einsparpotential ist gegeben, wenn die Differenz zwischen Sollzinsen des Darlehens und Habenzinsen der Kapitalanlage groß genug ist

Nachteile

  • Die Zinsbelastung während der Laufzeit ist erst mal höher, da das Darlehen nicht getilgt wird
  • Ein Risiko für höhere Kosten entsteht, wenn die Kapitalanlage nicht den gewünschten höheren Ertrag gegenüber den Sollzinsen erbringt

Fazit:

Endfällige Darlehen sind heute fast nur noch für nicht selbst genutzten Wohnraum interessant. Die Gesamtrate bleibt bei der Finanzierung erst mal kleiner, da nur die Zinsen bedient werden müssen. Die fällige Abschlussrate wird während der Laufzeit durch die Steuerentlastung aufgrund der geltend gemachten Zinsen und durch die Mieteinnahmen generiert.

Durch die heute sehr niedrigen Zinsen auf Kapitalerträge, lohnt sich in der Regel ein Ansparen in einem Bausparvertrag oder einer Kapitallebensversicherung nicht mehr. Alternativ gibt es die Möglichkeit, einen Aktienfond anzusparen. Die Renditen sind hier bei einer Laufzeit von 20 Jahren in der Regel zweistellig. Allerdings ist so auch das Risiko am höchsten, am Ende der Laufzeit nicht das nötige Kapital zusammen zu haben, wenn die Kurse stark schwanken. 

Forward Darlehen

Ein Forward Darlehen ist ein Annuitätendarlehen mit einem späteren Auszahlungszeitpunkt. Die Wartezeit bis zur Auszahlung kann dabei je nach Kreditinstitut, von wenigen Monaten, bis zu mehreren Jahren betragen. Allerdings lassen sich die Banken eine sehr lange Wartezeit mit einem kräftigen Zinsaufschlag auch gut bezahlen. Üblich und mit noch eher geringem Zinsaufschlag sind Forward-Darlehen mit einer Wartezeit zwischen 1-3 Jahren.

Vorteile

  • Forward-Darlehen bieten die Möglichkeit, sich schon frühzeitig eine günstige Anschlussfinanzierung zu sichern
  • Sie verhandeln heute den Zins, der erst in der Zukunft für Sie fällig wird
  • Ein steigendes Zinsrisiko kann so minimiert werden
  • Planungssicherheit für ein späteres Bauvorhaben oder eine Anschlussfinanzierung

Nachteile

  • Das Risiko der Bank wird durch einen Zinsaufschlag bezahlt
  • Der Zins könnte innerhalb der Wartezeit weiter sinken
  • Der Kreditnehmer legt sich frühzeitig fest und geht damit einen verbindlichen Vertrag ein

Fazit:

Eine Immobilienfinanzierung mit einem Forward-Darlehen macht hauptsächlich für früh geplante Anschlussfinanzierungen Sinn. So können Sie sich heute schon einen niedrigen Zinssatz für die Zukunft sichern.

Haben Sie schon ein Grundstück, wollen aber erst in ein paar Jahren mit dem Bauen beginnen, können Sie sich so auch heute schon einen festen Zinssatz sichern. Sie können sich also durch die Wartezeit plus Zinsfestschreibungszeit auf lange Sicht ein Darlehen sichern und erreichen so eine hohe Planungssicherheit.

Home │ Impressum  │  Datenschutz